编者按：本文来自微信公众号「魔都财观」（ID：moducaiguan），作者：魔都财观的观观，36氪经授权转载
01 开发商能卖掉的房子，你卖不掉
新房有一个核心卖点——处房权
新房=处房权+次新。
不要小看这个处房权，是无数人都梦寐以求的追寻。我记得当年我在小白阶段也好这口。毕竟房子这样的大宗商品，大家都不喜欢有别人住过。
但是很多人没意识到，处房权溢价只有新房才有，是最容易被消耗的。开发商金碧辉煌的售楼处、谈吐颇佳的销售小姐、做工精美的沙盘导图，这些都是处房权销售的助推器。
在这个阶段开发商是可以卖出高价的，可以卖出有硬伤的产品的。很多户型、总价流动性、交通动线上的瑕疵都会在这个一刹那，被脑门一热的买房人忽略掉。
可是任何新房买下来，等你再卖出的时候，处房权溢价就没有了，哪怕你一天也没住过。那些问题和瑕疵，没有了售楼处的宣传攻势，没有了处房权的掩护，统统暴露在买家面前，你就麻烦了。
我想起有一天，和水库的dittojeff聊天，他讲了一个例子，让我印象颇深。现在上海近郊有很多总价在1000万的入门独栋别墅，为什么涨价慢。除了总价约束外，还有更大的一个问题在于，这些别墅处于高不成低不就的尴尬境地。
虽然对比普通公寓已经很奢侈了，但对于真正高净值人群理想的稀缺资产，还是有很大差距的。比如虽然别墅号称3、400平米，但是大多都是叠加到3楼、4楼，由于别墅爬楼到3楼及以上的场景有限，高层的面积实际使用效率极具降低，这样的大面积是不值得购买的。
这些别墅的硬伤在买家眼里都是看得见的，只有在新房新盘疯狂营销攻势下，这些产品才卖得掉。到了二手市场，就砸在手里了。
现在市面上卖的部分新房项目也存在一样的问题。比如有的项目靠近墓地，还有的靠近高压线。售楼处开盘后几周、几个月的密集营销下，在新房供应紧张的环境下，这些有瑕疵的产品都是卖得掉的。但是等到你买下，历经漫长的时间岁月，这些产品的缺陷就会慢慢暴露出来。
如果买房是投资的话，是不太倾向于买新房的。因为处房权和瑕疵缺陷都打入了你的买入成本，却无法体现在你的卖出收入里。新房更适合的是自住刚需，崭新的楼盘，规整的物业，和统一入住都让一切井井有条，能提升居住体验的。
最近的好消息是，现在的新房限价改变了部分游戏规则。由于人为压低了成本，对冲了之前很大的一部分缺点。你能买到85折的新房你就买吧。
02新房也是会降价的
开发商的涨价捂盘和跌价出货的节奏和普通的二手房东不完全一样。
开发商，看上去是一个盖房子的，其实本质是一个大的买房人，一个金融玩家。他们左手，从金融市场融入资金，从银行借过来开发贷、从大A股发股票融资、在银行间市场发债、发银行理财产品筹钱。右手，用小资金拿地，吃下地皮，2年后上市，分销给各路小的买房人。
因为它做的是盖房子，分销的套路，玩的是地皮+房子的打法，看上去像是类似于建筑业的实业经营，所以开发商自己不会被限购土地、不会有被限贷的紧箍咒。
但本质上，建筑安装成本在开发商的经营成本只占到20%的小头。大头是拿地和财务利息成本，这和我们买房人赚钱的套路类似，最大成本是建仓和利息成本。所以开发商就是一个大号的买房人。
开发商资金流的多少，直接决定了它是持仓还是出货。就像我们买房人，如果有钱的话，是绝对不会卖房子的。
过去两年，市场宽松的时候，开发商融资利率只要6%左右，而开发商卖房子的毛利率都是20%（叠杠杆+快周转），只要把规模做大就可以赚钱了。现在对开发商融资收紧了，有的开发商融资利率已经到了10%以上，而另外一边，调控升级也让开发商的出货也越来越困难。
为了续命，从明年开始，会有部分开发商开始降价。这个在每一轮调控里都是出现过的，哪怕是像上海这样的顶级城市，都出现过降价，然后集体退房的事件。你们可以查一下大华水岸蓝桥退房。当然当初那批退房的客户，如果后续没买房，现在应该是死了的心都有的。
——这个就是楼市有意思的地方，长线很美好，短线很曲折，看你扛不扛得住了。
还有大家要有个认知，就是新房市场以后会分化，供给大的近郊市场，因为楼盘众多，价格竞争激烈，降价会多一些。但是真正核心区位的豪宅，就是单价是近郊新房价格×2，×3的那种，房价反而没问题。
你不要觉得豪宅新房牛逼。它就是这种涨跌都少的套路。经济学上叫弹性不足，其实就是没尿性。涨得时候因为基数高，难涨。跌的时候，因为稀缺，很难跌。说穿了，就是股票里的大盘蓝筹股，中流砥柱维稳。而近郊的新房，就是创业板股票，暴涨暴跌。
比较合适的打法是，如果你要买豪宅新房自住，注意豪宅指的是在所在城市总价购买力限制以上的那种房子：
北京、上海——1600万
南京、杭州——800万
重庆——400万左右。
那你可以无视周期，而且真正的豪宅是卖一套少一套，赶紧买，趁早买。
如果你是想买新房投资，倒是可以选择近郊供给大的新房，趁着限价提前买入折扣笋盘，或者等到明年再抄底。
03回避滚动开发上市的楼盘
我们对当前楼市的判断是深圳、上海因为提前回撤，目前已经见底，而二线城市目前即将进入静淡市。这个在《房产下一轮大涨何时到来？重磅干货分享》已经有分享了。
所以在当下买房的时候，提醒大家注意一个细节。注意回避开发商资金紧张，且滚动开发的项目。特别是那种近郊大盘，分个五六期，甚至十期开发的。
因为我们预计，这一轮静淡市不知道时间长短。如果政策长期从紧的话，资金紧张的开发商一定是不好过的。那些有滚动开发上市的项目，很有可能在后面几期降价，开出低价。
如果你不幸买了前面几期的产品，那么后面几期的降价，将会直接拉低你的挂牌价。虽然未来还能创新高，但浮亏个几年，心里总是不爽的。而且我们自己有的时候也会去做一些创新融资，比如说拿房产作抵押，开发商这样的降价打法，直接拉低了抵押的评估价格。也很伤融资的信贷成数的。
再推演一下，你也应该尽可能回避滚动开发大盘周边的楼盘，大盘的后面几期降价，也会把你的刚买的新房或者二手房单价连坐。
如何判断开发商资金紧张，现在开发商大多是上市公司，你也不用学会看财务报表，你就看看他家公告好了，如果开发商融发债融资成本都到10%以上了，那他大概率是缺资金的，不是好现象。
如何看土地储备，到项目现场周围去看看，施工工地上都有项目牵头方的名字，一般是开发商的项目公司，一看就知道了。再用查公司的软件搜搜就知道了。还有开发商拿地的时候，当地的土地规划部门都有公告的，也可以知道
注意，我们这里说的是当下静淡市的回避的打法。
这个在牛市是反向操作的。如果一轮牛市起步，你反而要买这种滚动开发的项目。因为每一期新开盘都拉升房价，一手带二手，你的房子也会被抬轿子，涨得很快。
至于什么时候牛市到来，到明年3月开两会就知道了，政府公告会说的，楼市政策到底走牛还是继续静淡市。
好了，一不小心，才写了几条就已经三千字了。大概还有四、五条关于新房的套路干货，下次再找机会给大家继续分析。
最后给大家总结下：
一是买新房注意回避硬伤的产品（户型、通勤、产品类别），开发商卖得掉的，你二手房可能真卖不掉。
二是新房也是会降价的。买真豪宅的无视周期，喜欢近郊新房的要折扣笋度做安全边际。
三是静淡市尽量回避滚动开发上市的新房楼盘，牛市则反向操作。