编者按：本文来自微信公众号「 魔都财观」（ID：moducaiguan），作者： 魔都财观的观观，36氪经授权转载
这画风看上去，楼市离崩盘也不远了。
在我后台的提问里，能不能买房，房产升值还能走多远，这些问题也多了起来。感觉大家充满了焦虑。
这些利空距离上半年大火的牛市，才几个月的时间，买房这件事看上去已走下神坛。
在舆论导向里，好像只要说房价会跌，说买房没有机会，就是一件政治上正确的事情，自媒体上充斥着这样的言论。
但是作为一个理性、客观，并且自己也已经All in在房产上的买房人，我对楼市依然很乐观。
作为你们的朋友，我想给出一些关于当下买房的衷心建议，给有志于在房产这条路上走下去的小伙伴们，打打气。
01买房要有节奏感
客观地说，房价是在跌的。
一线城市已经跌了，二手房挂牌价从2017年3月的高位，已经下跌将近10-15%左右，暂时也看不到立马上涨的契机。
二线城市的静淡市才刚刚开始，未来一、二年，杭州、南京、武汉、成都、重庆这些网红城市也将步入下跌通道，跌幅大概是一到两成。
三四线城市概莫能外，随着去库存和棚改周期的结束，三四线这一波回调，可能时间更长，幅度更大。也许相当长的一段时间，三四线城市的房价，涨不回现在的高点。
但这是不是意味着中国楼市的白银时代就此结束。
完全不可能。
我们依然看不到任何楼市反转的迹象，房产依然是一个总体向上的大趋势。因为几大根基没有改变：
货币宽松——央妈出降准大招，近期又开始放松
城镇化——依然在继续，特别是二线城市户口准入放松，抢人在加速
土地财政——依靠土拍收入拉动地方基建的模式没有改变，二线城市发展基本靠卖地（去看看杭州）
现在所有的调控手段都只是面向短期，限购、限贷、限价依然只是从打击需求的角度来压制价格，任何面向需求的调控手段都是有耐药性的。
时间长了，这些政策就会失效，慢慢形成温和上涨的动力。而一旦放开这些调控政策，那价格就会迎来爆发。短期的政策，解决不了长期的问题。
可是长期利好，不代表短期不会跌。
事实上，现在的短期回调本质上是对前期一倍涨幅的获利回吐，而不是崩盘。
过去二年，全国楼市普涨了一倍，积累了大量的获利盘。因为这一轮涨的太快了，三四线城市都翻倍了，很多城市买房人出现了大量的浮盈，一旦预期改变，这些买房人就有变现的想法，愿意打折变现。开发商的新盘打折也是这个套路。
涨一倍，回调20%，这是再正常不过的调整了。
但是如果你不巧，进入楼市的时机不好，买在高位，对你来说就是房价打了8折，下跌两成。
然后你就和小伙伴们去拉横幅，去维权，又不巧被自媒体拍下来，写出来，就是一篇围攻售楼处的十万加吸睛文章。
那些炸裂标题的故事和段子就是这么来的。
买房，心里要有自己的节奏感。
不要因为房价涨而去追涨，也不要看到回调而感到沮丧。
最好的买房时机就是牛市的回调。同样一个东西，一年前卖几万单价，现在打个8折卖给你，这简直是天大的好事，怎么能够放弃呢。
就我们而言，通常喜欢选择在静淡市的尾声下手。现在一线城市已经离这个时机不远，二线还要等等。
看着静淡市的深入，我们反而是越来越乐观，折扣笋盘真的越来越多了。
02多认识一些买房达人
买房这件事，决策成本非常大，一个人从有预期，到最终买入房产，可能会有一、二年的时间。
除了通过自媒体获得买房信息外，其实你更应该做的是，结交一些有买房经验的朋友。
多听听过来人的意见，多听听不同角度的建议，交叉验证，会更好滴帮助你理解这个市场。
这里说的买房经验不是指中介，我们说的是自己买过多套房子的人。
在这个圈子里，一般来说，持有6套以下房产的小伙伴都是初学者。
初级:1-2套——认可买房这件事
中级：2-6套——具备初步的投资打法
达人：6套+——全靠科技树，ALL in
职业买房人——每年买一套
你有多大的野心，愿意付出多大的代价，你就应该结识多厉害的朋友。
如果你还犹豫在买不买房这件事上，那你只要听听有过1、2套房子的朋友聊聊他在房子上的斩获。那些人生突破起步的经验，会对你的下定决心起到帮助。
如果已经进入投资阶段的话，你应该问问至少买过3套房产的朋友。从第三套起，他一定是纯投资了，他会告诉你投资的周期论。
如果你要成为达人，那你一定要认识好几个买过6套以上的达人。6套房产是一个门槛，因为如果某人持有房产超过6套，那他必须有更多的房票、贷票，一定是用了一般人没用过的科技树。听听过来人的建议，会让你茅塞顿开的。
职业买房人，全国应该不超过1000个人，你先做了达人再说。
用心留意，找到这样的朋友不难。大部分人身边朋友都是初级买房人，但这已经足够了。
当你不安的时候，和他们聊聊，同舟共济，相互做心理按摩，感觉应该会好受不少。
再偶尔认识几个中级买房人朋友，基本上，3、4套内的投资打法你都能够学会。
如果你实在找不到志同道合的朋友的话，欢迎你入群，参加我们每周一次的茶话会，我们这里有很多达人和职业买房人。
几句话或者一个建议，可能就会根本颠覆你对行业的看法。
03不要轻易去低能级城市投资
现在自媒体发达，不断扩充大家的视野。大部分买房人都心系天下，密切留意着其他城市的涨跌。
这也带来一个问题，买房人的心态变得浮躁起来。
在我后台，每天都能收到几十个买房问题。
经常会有人问我一些小城市能不能买。透过他只言片语的简单自介，和他要买的城市，我基本能猜出他的画像：
身处大城市，白领、公务员或企业主，当地中产
手头有个几十万，但资金不足以买大城市房产
没有当地房票，部分更倒霉的把贷票用在老家
心中充满焦虑，只想尽快买房，不要被时代抛弃
如果你也符合这里面几条的话，我劝你要小心了。因为这是最容易被割韭菜的一波人。最危险的就是有想法，没经验，有野心，没能力。
资金不足，没贷票，却想把手上的钱用掉，最容易的选择，就是跑去那些限购松的低能级城市投资。
在上海的，买不了，跑到嘉兴买。在南京的，买不了，跑去镇江买。在北京的，买不了，跑去固安买。
表面上看这些低能级城市进入门槛低，但恰恰是买房难度最大的。
因为城市能级越低，房价上涨暴击的可能性就越小。不是每一次小城市房产价格，都能赶上这一轮去库存、棚改这样的国家用力过猛的政策的。
如果你想买小城市房产，可以的。但前提是先认真学习买房技术，等到成为达人，在所在大城市买满6套以上，再去低能级城市投资。
一线买房人降维打击到二线买房，还风险不大，因为好歹是个省会城市。
如果是二线降维到三四线，那就要特别小心了。很多开发商这样的专业人士都死在三四线，更何况经验不足的你。
没有买入机会，那就别硬要去买，往往会弄巧成拙。
有的时候不作为，就是最好的作为。
金融圈里流传着巴菲特的一句话，现金是最好的看涨期权。
意思是说你拿着现金可以随时随地，抄底赚一大票。但是如果你胡乱买买买，建仓了，被套了，然后就没有然后了。
你我要在这条买房路上混很久的，以后机会很多，看不准的，就别着急买了。
04不要老是幻想买在大涨前夜
现在的静淡市局面，面临着多重政策的打压，看似极其凶险，却又暗藏机会。颇为矛盾。
如果你全力做多，不适合。因为全国大部分城市的楼市是处于秋冬季，离真正的春天还有一段时间。
但是如果你全力做空，也是很不乐观的。因为按照以往惯例，经济下行期，政策可能随时随地空翻多，到那个时候，再来买就是一轮踏空。
和我交流的粉丝里，一直有一种想法，想预判出大涨前夜，结结实实抄个大底。
这个听上去挺好，其实是没可能的。《房产下一轮大涨何时到来？重磅干货分享》这篇文章说了，中国楼市是典型的政策市，政策决定了楼市牛市的起点。
而政策又是由首长决定的。人为因素是最难判断的，预测人是最不靠谱的。
想买在大涨前夜的，往往面临的下场就是：没赶上第一波涨幅，不甘心，开始观望是否有回调，然后是楼市继续涨，等到自己实在忍不住踏空要买的时候，就已经是高位接盘了。
所以奉劝大家尽早放弃，买在大涨前夜的单纯想法。
我们采取的方法主要有两种，和金融市场投资玩法相仿：
一种是左侧交易。它的意思是，假设有一张房价的走势图放在你面前，虽然现在的左侧趋势是下跌的，但是我不用看趋势图未来（右侧）的走势，只要标的足够合算，就会无视趋势，直接买入。
这种类似于价值投资，就是不看楼市量价指标，只要房产价格到达心理价位，我们就买入。
我现在采取的就是这种方法。我是知道上海房产在短期内涨不起来的，但是仍然在今年4月买入一套，因为我在静淡市，能通过淘笋买到足够低价的笋盘。
我通过价格的折让，来实现我房产对抗下跌的安全边际，即便是房产一、二年不涨，我85折买入的房子依然能够盈利出货。
所以左侧交易，要求的一是买到高额折扣，二是资金成本可控。现在的一线城市二手市场，二线城市的限价新房市场，都是可以淘到85折笋盘，如果你现金足够，是可以买入的。
另一种是右侧交易。意思是，在趋势图上必须看到右侧的趋势走好，看到量价齐升才会买入。右侧交易，就是不见兔子不撒鹰，直到看到楼市回暖了，才选择买入。
右侧交易的好处是，比左侧交易更有确定性。
楼市回暖的信号一般是很明显的，比如成交量放大，比如限贷放松，这些都是很有把握的信号。
但是右侧交易的问题是，等到市场明显回暖的时候，市场上可能找不到便宜的笋盘了。因为大家都知道一轮牛市起步。
但是没关系，因为你已经知道市场回暖，你有足够的确定性，你可以做大规模，放杠杆，来补足收益。
右侧交易，比较适合资金有限，畏惧风险的人士，相对来说更高的确定性，更少的收益。
我建议3、4套以上经验丰富的老手，可以采取左侧交易。而新手应该采用右侧交易。
05密切关注两个时间点
有两个重要的时间点，需要关注：
1、一线城市下一轮上涨的第一个可能的时点是2019年3月，大概10%以上的涨幅。这是乐观估计。
2、如果2019年3月，一线城市楼市调控依然从严的话，行情的起点可能要等到2020年3月。这是比较悲观的估计。
3、二线城市行情要晚于一线城市半年到一年的时间。
这在《房产下一轮大涨何时到来？重磅干货分享》，已有分享。
最关键的确定信号是，每年3月的两会。两会上关于房产的表述，基本就能确定一年的房产走势。
在两会之前的年底11月、12月，会有一个重要的会议召开，那就是每年底召开的中央经济工作会议，它是对当年经济工作的总结，也是对下一年两会政策的展望。
2018年的中央经济工作会议即将召开，大家可以密切关注下。
06有两个机会值得你留意
这一轮大牛市，让全国普涨一倍，也开启了一、二、三、四线城市先后轮动的趋势。这么大规模，量价明显的轮动，是近十年来绝无仅有的。一线涨完，二线涨，二线涨完，三四线涨。
一二三四线先后的轮动效应，带来了两个难得的机会：
卖出低能级城市，换仓高能级城市：
卖出二线，买入一线
卖出三四线，买入二线
只有当下这种全国性的大行情，才会出现如此奇景：一线已经进入楼市的冬季，而二线城市还在秋季，三四线城市还在夏末。
这种行情的时间差，给了买房人极好的换仓机会。你可以大胆卖出低能级城市，买入高能级城市。
当然前提是你要用一些科技树破解房票。但这个真不难，最简单的路数就是去深圳落户，6个月就能拿到。
这样的机会上一次还是在2009年的4万亿，全国普涨。
而这一次2014年的机会更好一些，因为去库存，国家用力过猛，导致三四线楼市牛市异常火爆，延续时间更长，给了买房人充分的时间差。
不过现在看，三四线城市未来卖出的的时间窗口期也只剩下半年了，未来一段时间低能级城市也会进入静淡市，而一线城市会是下一波牛市的起步。
把握这样的机会，需要你
一是能用比较不错的价格卖出低能级城市的房产，这个要求你现在就开卖。
二是能够拿到高能级城市的房票，这个你找对专业人士应该问题不大。
三是能够找到相对比较笋的折扣房源。
这上面每一点，看上去努力下都问题不大，但是结合起来可就是千难万难了。但我告诉你，我的粉丝里，已经有这么成功实操过的。
买房这件事，说起来总是容易，做起来难。怕的就是执行力。
最后给大家总结一下6个建议：
一是买房要有节奏感。不要害怕下跌，机会是跌出来的。没有不能买的房子，只有不能买的价格。
二是多认识买房达人。至少要有3个持有一、二套房产的朋友，你对房产的认知，和你周围密友持有的房产数成正比。
三是不要轻易去小城市投资。你先在大城市把大标都买满，成为专业人士，才能去小城市打暴击，我看新手还算了把。
四是不要老是想买在大涨前夜。建议新手考虑楼市回暖，上涨趋势成立后再入场，可以牺牲一些利润，获取确定性，然后依靠规模和杠杆补回收益。
五是密切关注2019年3月和2020年3月，这是两个变盘日。当然在2018年底的中央经济工作会议会提前吹风。
六是现在是十年一遇的卖出二线换仓一线，卖出三四线换仓二线的好机会。
最后送给大家一句我很喜欢的话，作为共勉。
真正的高手是在纷繁复杂的信息中发掘本质。最大的自信是在众说纷纭里亲手押注，决定自己命运。